Günlük hayatta, kişilere ait olan taşınmazların bazı durumlarda devlet tarafından el konulduğunu duymuşuzdur. Devletin, kamu özel teşebbüslerin veya belediyelerin, özel hukuk tüzel kişilerine veya gerçek kişilere ait olan taşınmazların tamamına veya bir kısmına, bedel ödemek üzere el koymasına kamulaştırma işlemi denir.
Kamulaştırma işlemi ile devlet, özel hukuk tüzel kişileri veya gerçek kişilerin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlamaktadır. Mülkiyet hakkı mutlak hak olmasına rağmen bazı istisnai hallerde kısıtlanabilir. Kamulaştırma işlemi de bu istisnai hallerden biridir.
Mülkiyet hakkı mutlak haklardan biri olduğu için kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi sıkı şartlara bağlanmıştır.
Bugünkü yazımızda kamulaştırma süreci ve kamulaştırma davalarından bahsedilecektir.
Kamulaştırma Şartları Nelerdir?
Kamulaştırma işleminin şartları şunlardır:
- Anayasa ve 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununa uygun bir şekilde yapılmalıdır.
- Kamulaştırma işlemini yetkili idari kurum ve kuruluşlar gerçekleştirmelidir.
- Kamulaştırma işleminin temel amacı kamu yararıdır. Bundan dolayı kamulaştırma işleminden önce kamu yararı kararı alınması gerekir.
- Kamulaştırılacak mal özel mülkiyete konu olmalıdır.
- Kamulaştırma işlemi için bütçede yeterli ödenek olmalıdır.
- Kamulaştırma bedeli kanunda belirlenmiş haller dışında peşin ödenmelidir.
Kamulaştırma işlemi yukarıda sayılan şartlara uygun yapıldığında usul ve yasaya uygun olacaktır. Görüleceği üzere kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için mal sahibinin rızası aranmamaktadır.
Kamulaştırma Süreci
Kamulaştırma süreci iki aşamadan oluşmaktadır:
İdari Aşama
1. İlgili İdare Tarafından Bütçeye Yeterli Ödenek Konur.
Kamulaştırma işlemi yapacak olan idare ilk önce kamulaştırma yapacağı alanda araştırma yaparak malların tahmini değerini belirlemelidir. İdare bu belirlemeyi yaparken sadece kendi yararını amaçlamamalı, taşınmazın gerçek değerini hesaplamalıdır.
2. Yetkili İdare Tarafından Kamu Yararı Kararı Alınır.
Yukarıdaki açıklamalarımızda kamulaştırma işleminin amacının kamu yararı olduğunu belirtmiştik. Bundan dolayı işlemi yapacak olan idarenin kamu yararı kararı alması gerekir.
Ancak bu kararın alınabilmesi de sıkı şartlara tabi tutulmuştur. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 5. maddesinde kamu yararı kararı verebilecek yetkili merciler listelenmiştir.
Madde metnine göre kamu yararı kararı verebilecek merciler şunlardır:
“a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
- 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
- Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
- Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
- İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
- Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
- Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
- Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
- Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,[4]
- Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.4
- b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
- c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.”
3. Kamu Yararı Kararı Onaylanır.
Taşınmazların kamulaştırılması için kamu yararı kararı alınması tek başına yeterli değildir. Ayrıca alınan kararın onaylanması da gerekir. Bu şekilde bir çeşit idari denetim mekanizması kurulmuş olur.
2942 Sayılı Kanunun 6. maddesinde kamu yararı kararını hangi merciin onaylama yetkisi olduğu belirtilmiştir. Buna göre:
“Kamu yararı kararı;
- a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
- b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
- c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
- d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
- e) Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
- f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
- g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
- h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin,
Onayı ile tamamlanır.
Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.”
4. Kamulaştırma İşlemi Yapılacak Taşınmazlar Belirlenir.
Bütün bu işlemler yapıldıktan sonra kamulaştırma yapılacak taşınmazların belirlenmesi gerekir. İlgili idare taşınmazı belirleyerek malın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planı yapar ve malın sahiplerini belirler.
Ayrıca idare bu aşamada ilgili tapu müdürlüğünden taşınmazın tapu siciline şerh koyulması talep eder. Taşınmaz üzerine şerh koyulması malın sahibinin tasarruf yetkisini kısıtlamaz. Bundan dolayı tapu müdürlüğü taşınmaza şerh koyulduğu tarihten sonraki malik değişikliklerini ilgili idareye bildirmek zorundadır.
Taşınmaz malikinin tasarruf yetkisi tebligat sürecinin usule uygun şekilde sonuçlandırılması akabinde kısıtlanacaktır.
Kamulaştırılacak taşınmaz üzerinde şerh koyulduktan sonra idare, 6 ay içinde taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescilini talep etmesi gerekir. Buna ilişkin mahkeme kararı tapu müdürlüğüne sunulmadığı durumda şerh re’sen kaldırılır.
5. İlgili Taşınmazın Değeri Tespit Edilir.
Bu aşamada belirlenen taşınmazın kıymet takdirinin yapılması gerekir. Taşınmazın kıymet takdirinin yapılabilmesi için idareye mensup en az üç kişiden oluşan Kıymet Takdiri Komisyonu kurulur. Bu komisyon, taşınmazın değerini belirleyerek kamulaştırma işlemini bir sonraki aşamaya taşır.
6. Uzlaşma İçin Taşınmaz Malik/Malikleri Davet Edilir.
Bu aşamaya satın alma usulü de denilmektedir. Bu aşamada taşınmazın maliklerine taşınmazın kamulaştırılacağına ilişkin bildirimde bulunulur. Taşınmaz malikleri, bu bildirim akabinde 15 gün içinde idareye başvurarak satış veya trampa isteğinde bulunabilirler.
Taşınmazın sahiplerinin idareye başvurması halinde uzlaşma komisyonu görüşmek üzere bir gün belirler ve bu görüşmede idare ile taşınmaz sahipleri malın bedeli üzerinde anlaşma sağlamaya çalışır.
Taraflar bu görüşmelerde anlaşmaya vardıklarında anlaşma tutanağı hazırlanır. İdare, anlaşma tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren 45 gün içinde kamulaştırma bedelini hazır edilir ve tapuda tescil ve terkin işlemleri yapılır.
Görüşmeler sonucunda anlaşma sağlandığında taşınmaz sahipleri kamulaştırma bedeline itiraz için dava açamazlar.
Uzlaşma görüşmeleri sonucunda taraflar anlaşamadıkları durumda ise anlaşmazlık tutanağı hazırlanır ve yargısal aşamaya geçilir.
Yargısal Aşama
Taşınmaz malikleri görüşmeler için idareye başvurmadıkları veya taraflar görüşmeler sonucunda anlaşamadıkları durumlarda yargısal aşamaya geçilir.
Bu aşamada, idare taşınmaz bedel tespiti ve tescili talepli dava açar. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Kamulaştırma Kanunu madde 10/6. Fıkrasına göre “Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar.” ve bilirkişi marifetiyle kamulaştırma bedeli tespit edilir.
Bedel tespit edildikten sonra mahkeme, idareye belirlenen banka hesabına kamulaştırma bedelini ödemesi ve makbuzunu ibraz etmesi için 15 gün süre verir.
İdare makbuzu ibraz ettiğinde, mahkemece taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir.
Tüm bu yargısal aşamaya kamulaştırma davası da denilmektedir.
Acele Kamulaştırma Nedir?
Acele kamulaştırma, Kamulaştırma Kanunu madde 27’da açıklanmıştır. Madde metnine göre:
“3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın (Değişik ibare: 24/4/2001 - 4650/15 md.) 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına (Değişik ibare: 24/4/2001 - 4650/15 md.) 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.”
Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
İdarenin kamulaştırma işlemi yapması için mevzuatta bulunan tüm şartların gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Ancak eğer idare, mevzuatta belirlenen tüm bu şart ve işlemlere uymadan özel mülkiyete tabi bir taşınmaza el atarsa buna kamulaştırmasız el atma denir.
Böyle bir durumla karşılaşan taşınmaz malikleri Eskişehir kamulaştırma avukatı yardımıyla adli yargıda el atmanın önlenmesini ve taşınmazın bedelini talep edebilirler.
