Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 2. fıkrasında yeniden inşa ve ima sebeplerinden dolayı kiracının tahliye edilebileceği kabul edilmiştir. Madde metni şu şekildedir:
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kanunda sayılan kiracı tahliye sebeplerinden biri de kiralananın yeniden inşa ve imar edilmesidir. Bu sebeple açılacak tahliye davasında inşaata ilişkin teknik bilgiler gerekli olduğu için bilirkişi incelemesi ve keşif önemlidir. Davada kiralanan taşınmazda tadilatın gerekli olup olmadığı ve tadilat yapılması gerekiyorsa bu tadilatın taşınmazın kullanıma engel olup olmayacağı değerlendirilir. Bu kadar teknik konularda hak kaybına uğramamanız için bu tarz uyuşmazlıkların tarafı olduğunuz takdirde Çetintaş Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek tahliye, gayrimenkul ve kira hukukunda deneyimli avukatlarımızdan destek alabilirsiniz.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliyenin Şartları
Kiraya verenin, kiracısını TBK m350/2 nedeniyle tahliye edebilmesi için kanun koyucu belli şartların varlığını aramıştır. Bu maddeye bakıldığında kiraya verenin iki sebeple kiracıyı tahliye edebileceği görülmektedir:
- Kiralananın Yıkılıp Yeniden İnşa Edilmesi
Kiraya veren kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edileceğini iddia ederek kiracının tahliyesi için dava açabilir. Bu durumda imar kastının mevcut olup olmadığı aranmaz. Çünkü taşınmaz tamamen yıkılacaktır.
Kiralananın yeniden inşası sebebiyle tahliye davası açarken mahkemeye onaylı inşaat projesi ve inşaat ruhsatının ibraz edilmesi gerekir. Eğer projenin onayı için başvuru yapılmış buna rağmen henüz onay çıkmamışsa bu durumda dava açıldıktan sonra karar verilmesi için projenin onaylanması beklenmelidir.
İnşaat ruhsatı taşınmaz yıkılmadan önce verilmediği durumlarda onaylı inşaat projesini ibraz etmek yeterli olmalıdır. Ayrıca onaylı mimari projenin verilememesi halinde imarca verilen avan projeyle de yetinilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1975/655 E. 1975/584 K. sayılı kararında “… mevcut bina yıkılmadığı için inşaat ruhsatının verilmediği bildirildiğine göre onanan projeyle yetinip mahalline uygulanarak oraya ait olup olmadığı saptandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekir.” denilerek ruhsatın alınamadığı durumlarda onaylı proje ile yetinilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yeniden inşa sebebiyle tahliye davalarında davacının kötü niyetli olduğu iddia edilemez. Ayrıca bu tür davalarda tanık da dinletilmez. Sadece bilirkişi raporu ile hüküm verilir.
Eğer tahliye davası süresinde açılmışsa ve gerekli belgeler de mevcutsa kiraya veren tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
- Kiralananın Tadilat Edilmesi
Kiraya verenin kiracıyı çıkarma sebeplerinden biri de kiralanana tadilat yapılmasıdır. Bu durumda dava açılabilmesi için belirli şartların mevcut olması gerekir. Bu şartlar şu şekildedir;
- Tadilat, Genişletme ve Değiştirme İmar Amaçlı Yapılmalıdır.
Kiralanana yapılacak işlemlerin imar amaçlı olması gerekmektedir. Bu husus bilirkişi raporuyla saptanmaktadır. Örneğin bir binaya asansör koymak, banyosu olmayan dairelere banyo yeri için tadilat yapmak imar amaçlıdır. Bunun aksine daha yeni inşa edilmiş bir binada tadilat yapmak imar amaçlı değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1973/48 E. 1973/1198 K. sayılı kararında “Taşınmazın otel haline getirilmesinde, asansör konulup kolon ilavesinde ve bölme duvarları tesisinde ima kastının varlığının kabulü gerekir.” denilmiştir.
- Tadilat, Genişletme ve Değiştirme İşi Esaslı Olmalıdır.
Tadilat nedeniyle kiracının tahliye edilebilmesi için tadilat, genişletme ve değiştirme işinin esaslı olması gerekir. Taşınmaza yapılacak işlemin esaslı olup olmadığı ise bilirkişi raporuyla ortaya konulur. Örneğin iki dairenin birleştirilmesi veya bir dairenin iki daireye dönüştürülmesi esaslı tadilat sayılmaz.
- Tadilat, Genişletme ve Değiştirme İşlemleri Sırasında Kiralananda İkametgah Mümkün Olmamalıdır.
Eğer kiralanana yapılacak tadilat, değiştirme veya genişletme işlemleri kiracının o taşınmazda ikametgah etmesini engelleyecek düzeydeyse bu durumda kiracının tahliyesine karar verilir. Taşınmazın bu işlemler sırasında ikametgaha elverişli olup olmadığı da bilirkişi raporu sayesinde anlaşılır. Bilirkişi raporunda taşınmazda oturup oturulamayacağının fennen tespiti yeterlidir. Ayrıca hayati tehlikenin arz edip arz etmediğinin tespitinin yapılmasına gerek yoktur.
- Tadilata İlişkin Onaylı Proje Bulunmalıdır.
Esaslı tadilat nedeniyle tahliyenin mümkün olabilmesi için onaylı bir projenin bulunması gerekir. İmarca onaylı proje ve ruhsatın dava dilekçesinin ekinde sunulması gerekir. Eğer bu belgeler dava ekinde sunulmamışsa bu durumda davacıya süre verilmelidir. Ayrıca projenin imar mevzuatına göre uygulanabilecek bir proje olup olmadığının keşif yapılarak belirlenmesi gerekir. Nihayet ‘’ T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi 28.11.2017 tarih 2017/ 7211 Es. 2017 / 16601 K. Sayılı ilamında ‘’ Somut olayda, davacı vekili, avam projenin binanın tümü için hazırlandığı uygulanacağı alanın konumu nedeniyle hazırlanmasının vakit aldığını, bu nedenle projenin onay aşamasına gelmediğini beyanla süre verilmesini talep etmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere projenin dava tarihinden sonra ibrazı mümkün olduğuna göre Mahkemece ilgili tarafa proje ibrazı için makul bir süre verilmesi ve ibraz edilmemesi halinde davanın reddine karar verilmesi gerekirken davacıya herhangi bir kesin süre verilmeden istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığı gibi, ayrıca gönderilen ihtarnamede yeniden inşaat ve esaslı tamirden bahsedilmemiş olması da tahliye davasının açılmasına engel değildir. Bu nedenlerle yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir. ’şeklinde hüküm tesis etmiştir.
- Tahliye Davasının Süresi İçinde Açılmalıdır.
Esaslı tadilat nedeniyle kiracı tahliyesinde kiraya verenin kiracıya ihtara veya bildirimde bulunmasına gerek yoktur. Eğer kira sözleşmesi süreli ise bu durumda kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Kira sözleşmesi süresiz ise bu durumda kiraya veren fesih dönemi için fesih bildirim sürelerine uyarak bildirimde bulunduktan 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu 1 aylık süreler hak düşürücü süre olduğundan dolayı mahkemece kendiliğinden dikkate alınacaktır.
5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklik ile 01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek şartıyla kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız takip ve tahliye taahhütnamesine dayalı ilamsız takip haricindeki kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa gitme zorunluluğu getirilmiştir.
01.09.2023 tarihinden sonraki uyuşmazlıklarda kira uyarlama davası açılmadan önce tarafların arabuluculuğa başvurmaları gerekmektedir. Aksi takdirde dava reddedilir.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliyeden Sonra Taşınmazı Üçüncü Kişiye Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin 2. fıkrasında “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.” denmektedir.
Bu maddeye göre eğer kiracı tahliye veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilmişse bu taşınmaz eski hali ile haklı sebep olmadığı takdirde 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Ayrıca tadilat veya yeniden inşa edilen taşınmazın yeni haliyle kiralanabilmesi için öncelikle eski kiracıya taşınmazı kiralamak isteyip istemediği sorulmalıdır. Kiralama konusunda öncelik hakkı eski kiracıya aittir. Taşınmazın maliki eski kiracıya yazılı bildirimde bulunarak bu hakkını kullanmak isteyip istemediğini sorar. Eski kiracının bu hakkını kullanabilmesi için 1 aylık süresi vardır. Eski kiracı bu hakkını süresi içinde kullanmazsa bu durumda taşınmaz 3 yıl beklemeden başkasına kiralanabilir.
Kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde eski kiracının tazminat hakkı doğmaktadır. Bu durumda eski kiracı son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat davası açabilir.
Tazminat hakkının kullanabilmesi için kiracı tahliye davası ile taşınmazdan çıkmış olmalıdır. Eğer kiracı kiraya verenin talebi doğrultusunda evi boşaltmışsa bu hakkından yararlanamaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer kiraya veren bu sebepten dolayı bir tahliye davası açmak istiyorsa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.
