Uygulamada kiralık olan evin maliki satış, bağışlama gibi sebeplerden dolayı değişebilmektedir. Böyle bir durumda hala kira sözleşmesi devam eden kiracının durumu ve yeni ev sahibinin kiracıyı evden nasıl çıkarabileceği merak konusudur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. Maddesinde bu konu açıklığa kavuşturulmuştur. Buna göre madde metni şu şekildedir;
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”
Kanun metninden de anlaşılacağı gibi kiralanan el değiştirdiğinde yeni ev sahibi kiracıyla bir kira sözleşmesi yapmış kabul edilir. Buna rağmen belirli şartlarda ev sahibinin kiracıyı çıkarması mümkündür.
Kiralanan Ev Satıldığında Kiracı ile Önceki Ev Sahibi Arasındaki Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi?
Bir konutun satılması, bağışlanması gibi durumlarda eğer konutla ilgili hala devam eden bir kira sözleşmesi bulunmaktaysa o halde bu kira sözleşmesi geçerliliğini devam ettirecektir. Burada sadece ev kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı değişir. Yani eski malik yerine artık konutun yeni maliki kira sözleşmesinden dolayı doğan hak ve yükümlülüklere sahip olur.
Bu bağlamda içinde kiracı bulunan bir taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi halinde önceki ev sahibi ile kiracı arasında var olan kira sözleşmesi aynı madde ve şartlarla yeni ev sahibi ile devam eder.
Önceki Malik ile Kiracı Arasında Yapılan Kira Sözleşmesi Yeni Ev Sahibini Bağlar Mı?
Türk Borçlar Kanunu 30. maddesinde de açıkça belirttiği gibi kiralanan taşınmaz kira sözleşmesi devam ederken el değiştirirse bu durumda yeni ev sahibi kira sözleşmesiyle bağlı olur. Kanun koyucu burada kiracının haklarını korumaya çalışmıştır. Bundan dolayı yeni ev sahibi kira sözleşmesiyle bağlı olmadığını dile getiremez. Yeni ev sahibi, önceki ev sahibi yerine kira sözleşmesinin tarafı konumuna gelir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi?
Türk Borçlar Kanunu 310. maddenin metni açıktır. Kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirse bile kira sözleşmesi devam eder. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece de kiracı kiralananda oturmaya devam edebilir. Buna rağmen belirli şartların varlığı halinde yeni ev sahibi kiracı tahliyesini isteyebilir. Yani kiralanan konutun mülkiyetinin el değiştirmesi kiracıyı taşınmazdan çıkartmak için yeterli değildir.
Kanunda belirtilen kiracıyı çıkarma nedenlerinin varlığı halinde yeni ev sahibi kiracıyı konuttan çıkarabilir. Sebeplerin varlığı halinde süresinde tahliye davası açarak kiracının taşınmazdan tahliye edilmesini talep edebilir.
Bütün bu hukuki yollar haricinde eğer yeni ev sahibi ile kiracı anlaşırlarsa yine kira sözleşmesini sona erdirebilirler.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır?
Kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi kiracının tahliyesi için yeterli bir sebep değildir. Ayrıca belirli sebeplerin bulunması ve süresinde dava açılması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde şöyle denmektedir;
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere belirli sebeplerin varlığı kiracının tahliyesi için yeterli görülmemiştir. Yeni ev sahibinin belirli süreler içerisinde dava açması gerektiği belirtilmiştir. Bu gibi karışık durumlarda hak kaybı olabilmektedir. Kiracının tahliyesi şartlarının değerlendirilmesi ve bu hukuksal nedene dayanarak dava açmak için ofisimizin kira avukatı departmanından hizmet alabilirsiniz.
Yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırılabilmesi için gerekli şartlar şu şekilde sıralanabilir;
- Yeni ev sahibi kiralananı satın alma, bağışlama gibi bir hukuki nedenle elde etmiş olmalıdır.
- Yeni ev sahibi konutun mülkiyetini edindiği tarihte hala devam eden bir kira sözleşmesi olmalıdır.
- Yeni ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.
Yukarıdaki şartların varlığı durumunda kanun koyucu yeni ev sahibine iki tane yol öngörmüştür.
1-) Yeni ev sahibi taşınmazın mülkiyetini elde ettikten sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Yazılı bildirimde kiralananı hangi tarihte elde ettiği ve ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme iradesi içinde olduğunun belirtilmesi gerekir. Bu ihtardan sonra yeni ev sahibi tahliye davası açmalıdır. Tahliye davası taşınmazın edinildiği tarihten 6 ay sonra açılması gerekir. Yargıtay 1 aylık sürede ihtar çekilmiş olmasını yeterli görmemiş 1 ay içinde ihtarın tebliğ edilmesi gerektiğini ,bu sürede ihtar tebliğ edilmemiş ise açılan davanın süresinde olmayacağına hükmetmiştir. Bu konuda
T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi 16.01.2018 tarh 2017/ 17081 Es. 2018 / 175 K. Sayılı kararında Davalının, 25.01.2015 başlangıç tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu taşınmaz davacı tarafından 24.06.2015 tarihinde satın alınmış ve davalıya 03.09.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kiralanana ihtiyacı bulunduğu ve sözleşmenin yenilenmeyeceği bildirilerek iktisap tarihi olan 24.06.2015 tarihinden itibaren 6 ay içinde taşınmazı tahliye etmesi istenilmiştir. Davacı taşınmazı iktisap ettikten sonra ihtiyaç durumunu bildirir ihtarnameyi 03.09.2015 tarihinde davalıya tebliğ ettirmiş olup, bu ihtarname iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK’nın 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’ Şeklinde hüküm tesis etmiştir.
2-) Yeni ev sahibi ilk yollu tercih etmezse veya süreleri kaçırırsa bu durumda bir yolu daha mevcuttur. Taşınmazı aldığı tarihten itibaren bir ay içinde ihtar çekmiş olmak şartıyla var olan kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açarak yeni ev sahibi kiracıyı tahliye ettirebilir. Burada aslında yeni malik ilk önce mutlaka taşınmazı aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekmeli işbu ihtardan sonra da taşınmazı aldığından itibaren 6 ay içinde veya sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Her iki yolda da kiracının tahliyesi için tahliye davası açılması gerekir. Bu davanın açılabilmesi için de ilk yolda taşınmazın satın alınması tarihinden itibaren 6 aylık, ikinci yolda ise sözleşme süresinin bitiminden 1 aylık bir süre mevcuttur. Türk Borçlar Kanunu bu sürelerin belirli durumlarda uzatılabileceğini öngörmüştür. Kanununun 353. Maddesine göre “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” denmektedir. Buna göre yeni ev sahibi tahliye davası açacağını ihtar ettiğinde dava açma süresi bir kira yılı kadar uzamış kabul edilir. Bu hususta T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi 01.06.2017 tarih 2017/ 3918 Es. 2017 / 8896 K. Sayılı kararında ‘’ Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nın 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/06/2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi mevcut olup davalı bu sözleşmeye karşı çıkmamıştır. Davacı kiraya veren, 25/02/2013 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirmiştir. Bu itibarla; davacı tarafından işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 06/03/2013 tarihinde tebliği ile 01/06/2013-01/06/2014 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup davacı vekili tarafından 29/08/2013 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.’’ Şeklinde hüküm tesis etmiştir.
Yeni malikin kiracıyı evden çıkarabilmesi için açacağı davalardan önce arabuluculuğa başvurması ve bu süreç sonunda anlaşamama tutanağının alınması gerekir. Dava açılırken bu tutanak da mahkemeye sunulacaktır. Çünkü arabuluculuk süreci dava şartıdır.
Kanun koyucunun kiracının tahliyesi için koyduğu şartlar ve süreler hem kiracının hem de yeni malikin hak kayıplarına sebep olmasına neden olabilir. Tahliye ve kira hukuku konularında hak kayıplarının yaşanmaması adına eğer bu tarz bir uyuşmazlığın tarafıysanız Çetintaş Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek deneyimli gayrimenkul avukatlarımızdan hukuki destek alabilirsiniz.
